Immobilienpreisentwicklung im Kölner Raum: Diesen Einfuss nimmt der Zinsanstieg auf die Immobilienpreise
Die Inflation hält an, die Zinsen steigen und Kredite werden immer teurer. Man kann feststellen: Der Immobilienmarkt macht gerade einen gewaltigen Wandel durch.
Seit dem Beginn der weltweiten Finanzkrise Ende 2007 kannten die Zinsen nur eine Richtung- abwärts. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) setzte ein. Seit Jahresbeginn 2022, und nicht erst seit der ersten Leitzinserhöhung im Juli 2022, ist ein wirklich rasanter Anstieg der Hypothekenzinsen erfolgt. Dieser Anstieg nimmt enormen Einfluss auf die Kaufkraft vieler Immobiliensucher, da Zinsen und Kaufpreise als Gegenspieler eng miteinander verbunden sind und sich gegenseitig beeinflussen.
Welchen Einfluss die jetzt anhaltend höheren Hypothekenzinsen tatsächlich auf den Immobilien(ver-)kauf haben und welche Auswirkungen das für Sie als (Ver-)KäuferIn hat, beleuchten wir Ihnen in diesem Blogbeitrag.
Immobilienpreisentwicklung: Die Leitzinserhöhung als historischer Schritt
Anfang des Jahres lagen die Hypothekenzinsen teilweise noch bei unter einem Prozent. Stand heute, Ende Oktober, liegen die Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung und einem Finanzierungsbedarf von 85% des Kaufpreises bei nur knapp unterhalb von 4% p.A. Das ist der höchste Stand seit 2011 und eine annähernde Vervierfachung seit Jahresanfang.
Seitdem die Europäische Zentralbank (kurz EZB) den Leitzins 2008 wegen der Finanzkrise von 4,25% auf 0% senkte, herrschte die sogenannte „Nullzinspolitik“. Durch die Senkung des allgemeinen Zinsniveaus kurbelte die Politik die Nachfrage nach Investitions- und Konsumkrediten erfolgreich an. In den letzten Wochen begann dann das von Marktkennern erwartete: Die EZB reagierte auf die Rekordinflation und erhöhte den Leitzins in 3 Schritten auf jetzt aktuell 2,0% p.A. (Stand 27. Oktober 2022). Die Erhöhungen der letzten Monate stellen die ersten Maßnahmen seit 2011 dar und bereits die erste Anpassung im Juli 2022 ist ein einmaliger historischer Schritt, den es in dieser Höhe seit der Euro-Einführung 2002 nicht gegeben hat. Nicht zu vergessen: Die EZB stellt zusätzlich weitere Zinserhöhungen für die nächsten Monate in Aussicht.
Wenn man sich die Zinsentwicklung der letzten 20 Jahre ansieht, war ein im Schnitt stetiger Rückgang der Zinsen zu verzeichnen. Betrachten wir das Jahr 2002, also genau vor 20 Jahren, rangierte das Zinsniveau bei um die 5,4% p.A.. Zum Vergleich: Der Durchschnitt der Hypothekenzinsen der letzten 20 Jahre, bei einer zehnjährigen Zinsbindung, lag bei etwa 4 Prozent. Bei einem sind sich die Experten jetzt einig: Dass die Zinsen wieder zeitnah und spürbar sinken, das ist aktuell nicht zu erwarten.
Die langanhaltende Niedrigzinsphase nahm vor allem in den letzten 10 Jahren, neben der generellen Inflation, maßgeblichen Einfluss auf die Preisentwicklungen von Immobilien, so auch im Kölner Raum. Die Nachfrage explodierte geradezu, konnten sich doch plötzlich sehr viel mehr Menschen als jemals zuvor die Finanzierung eines Immobilienkaufes -dank günstiger Darlehen- ermöglichen. Zeitgleich strömten zudem immense Summen bereits vorhandener Liquidität in Immobilieninvestments, denn Anleger konnten schließlich vorhandenes Kapital am Markt nicht in lohnenswert hochverzinsten Anlagen unterbringen. Durch diese Effekte haben sich die Immobilienpreise binnen 10 Jahren im Marktdurchschnitt nahezu verdoppelt!
Diese Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre führt aktuell zu weitgreifenden Problemen am Immobilienmarkt, da Preise, die vor 9 Monaten noch für realistisch erzielbar gehalten wurden, heute eine Utopie darstellen. Dazu aber im Folgenden mehr.
Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre im Kölner Raum
Für die Immobilienpreisentwicklung in vielen Ländern war die Nullzins-Politik der Notenbanken verantwortlich. Denn eine logische Faustformel lautet: Je höher der Zins, desto geringer die Immobilienpreise, je tiefer der Zins, umso höher die Immobilienpreise. Können sich viele Menschen ein gewisses Gut leisten, nimmt die Nachfrage zu. Die Nachfrage beeinflusst dadurch den Preis. Ist das Angebot im Verhältnis zu der hohen Nachfrage rar, steigen die Verkaufspreise. Eine durchaus logische Konsequenz.
Die hohen Kaufpreise für Immobilien stellten bislang auch kein allzu großes Problem dar, denn die Rechnung ging aufgrund der günstigen Zinsen auf: Die monatliche Belastung ließ sich für sehr viele Immobiliensucher darstellen. Doch mit dem Anstieg der Hypothekenzinsen ist damit nun Schluss. Angesichts des hohen Kaufpreisniveaus – resultierend aus der Preisentwicklung der vergangenen Jahre- in Verbindung mit den seit Jahresbeginn stark gestiegenen Bauzinsen, können sich viele Menschen kein Wohneigentum mehr leisten. Laut einer Statistik von Immowelt, spiegelt sich dies auch deutlich in deren internen Statistiken wider: „Dass immer mehr Menschen den Traum vom Eigenheim aufgegeben haben, lasse sich auch an der veränderten Nachfrage nach Immobilien erkennen: Binnen nur eines Jahres sind die Anfragen nach Kaufimmobilien auf Immowelt deutschlandweit um 17 Prozent gesunken, während sich die Anzahl der Anfragen nach Mietimmobilien parallel um 34 Prozent erhöht hat.“
Den tatsächlichen Einfluss der steigenden Hypothekenzinsen auf die Immobilienpreisentwicklung werden wir erst im Laufe des nächsten Jahres an konkreten Zahlen messbar machen können. Der aktuelle durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnimmobilien im Kölner Raum liegt weiterhin bei 5.670€ pro qm-Wohnfläche. Spannend zu beobachten, inwieweit er sich binnen des kommenden Jahres verändern wird...
Immobilienpreisentwicklung: Ist der Boom am Immobilienmarkt nun beendet?
Im Allgemeinen ist die Unsicherheit am deutschen Immobilienmarkt sehr groß: Erstmals seit Jahren drohen mancherorts die Preise für Häuser und Wohnungen zu fallen und Stimmen werden laut, dass der über ein Jahrzehnt andauernde Immobilienboom zu Ende ist. Logisch, denn die steigenden Hypothekenzinsen setzen die in den letzten Jahren stetig wachsende Immobilienpreisentwicklung unter Druck.
Der Umsatz mit Immobilien in Deutschland dürfte laut einer Studie dieses Jahr erstmals seit der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise 2009 sinken. „Nach einem Rekordjahr 2021 haben sich nun die Bedingungen am Immobilienmarkt drastisch gedreht“, geht es aus einer Analyse des Gewos-Institut für Stadt-, Regional-, und Wohnungsforschung hervor. Laut deren Aussage, dürfte der Umsatz mit Immobilien um 7% auf 313,5 Milliarden Euro fallen und die Zahl der Käufe auf unter 900.000 sinken. Auf Basis dieser Daten erwarte man für 2022 erstmals seit 2009 wieder einen Rückgang des Geldumsatzes am deutschen Immobilienmarkt.
Auswirkungen des Zinsanstiegs auf den Immobilienmarkt
Steigende Kreditzinsen, eine hohe Inflationsrate und Rezessionsängste gehen auch an Wohnungs- und Hauskäufern nicht spurlos vorüber. Nach Jahren kühlt sich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt merklich ab. Es ergeben sich folgenschwere Effekte durch die gestiegenen Bauzinsen.
1. Immobilienpreise fallen:
Nachdem in den beiden Corona-Jahren 2020 und 2021 die Immobilienpreise um jeweils mehr als 10% p.A. gestiegen sind, merkt man bereits jetzt, dass sich der Verkauf von Immobilien enorm erschwert und dies selbstverständlich Einfluss auf die Verkaufspreise nimmt. Sprengnetter, Marktführer für Immobilienbewertungen in Deutschland, hat die gezahlten Kaufpreise bis Ende September untersucht und stellt bereits jetzt einen ersten Abwärtstrend im 3. Quartal fest. Bislang ist allerdings nur ein leichter Rückgang der Immobilienpreise zu verzeichnen, die voll umfänglichen Auswirkungen werden sich erst in Zukunft konkreter anhand von den dann vorliegenden Daten zeigen.
Wir, bei HESSKONZEPT können jedoch bereits jetzt einen eindeutigen Trend feststellen, den auch alle anderen Immobilienmakler bereits miterleben: Die Anzahl der Anfragen nach zum Verkauf stehenden Objekten beträgt nur noch einen Bruchteil dessen, was man über die letzten Jahre pro Verkaufsangebot gewohnt war. Das scheint ein eindeutiges Signal in eine bestimmte Richtung zu sein. Eigentlich ja auch nur eine logische Konsequenz: Sinkt die Nachfrage, geraten Preise naturgemäß unter Druck.
2. Nachfrage an Kaufobjekten sinkt- die nach Mietobjekten steigt:
Bürger, die sich vor einem halben Jahr noch den Kauf einer Immobilie leisten konnten, schrecken nun aufgrund der zu hohen monatlichen Zinsbelastungen vor einem Kauf zurück oder erachten ihn als nunmehr finanziell nicht mehr darstellbar. Ein nachvollziehbarer Mechanismus setzt sich in Gang: Die Nachfrage nach Kaufimmobilien sinkt, der Druck auf den Mietmarkt steigt. Durch die verlagerte Nachfrage ist der Aufwärtstrend für Kaufpreise bei Immobilien beendet, dafür erhöht sich aber der Druck auf die Wohnungsmieten. „Laut Statistiken von Immowelt sind die Anfragen für Immobilien zum Kauf deutschlandweit um 17% gesunken. Parallel dazu hat sich die Anzahl der Anfragen auf Mietimmobilien um 34% erhöht.“ Als Basis für diese Daten hat das Portal das Angebot an inserierten Immobilien und die Anfragen darauf im 2. Quartal 2022 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen.
3. Verkaufsangebot steigt:
„Die Anzahl der angebotenen Kaufimmobilien hat sich im zweiten Quartal im Jahresvergleich um 29% erhöht“, so eine Statistik von Immowelt. Vermutlich haben Eigentümer weiterhin auf steigende Immobilienpreise gehofft, bzw. einen Anstieg der Zinsen nicht für möglich gehalten und dessen Auswirkungen unterschätzt. Jetzt, da die Bauzinsen explodieren und die Nachfrage deutlich sinkt, geraten Eigentümer langsam in Panik. Vor allem diejenigen, die vor Jahren eine historisch günstige Finanzierung zu den damaligen Konditionen abgeschlossen haben und wissen, dass die Anschlussfinanzierung nun um einiges teurer sein wird und Sie sich die nun folgende Ratenzahlungshöhe nicht mehr werden leisten können. Da ein Rückgang der Hypothekenzinsen äußerst unwahrscheinlich ist, handeln nun viele, um das drohende Unheil abzuwenden. Aus Angst vor noch weiter steigenden Zinsen, versuchen Sie nun Ihr Glück, um Ihr Eigenheim noch für einen aktuell vergleichsweise „guten“ Preis zu verkaufen.
4. Vermarktungsquote über Makler steigt:
„Mit einer Maklerquote von gut 67% war der August der stärkste Monat für die professionelle Immobilienvermittlung seit 2020“, so auch eine Auswertung von Immowelt.
Durch den starken Andrang am Immobilienmarkt aufgrund der steigenden Hypothekenzinsen sind viele Immobilieneigentümer verunsichert und setzen auf Unterstützung. War der Verkauf einer Immobilie vor einem Jahr noch ein „Fingerschnipp“, ist heute wieder professionelles Können gefragt. Es ist die Zeit gekommen, in der sich beim Verkauf keine große Schar von Interessenten mehr um ein Objekt „bewirbt“, sondern wieder professionelle Vermarktungskompetenz erforderlich wird.
Immobilienpreisentwicklung: Das sagt die EZB dazu
Die Europäische Zentralbank, die für den starken Preisanstieg durch ihre langjährige Null-Zins-Politik in der Eurozone (mit-)verantwortlich ist, hat selber eine Studie veröffentlicht. In diesem Zuge wurde auch Stellung in Bezug auf die Konsequenzen dieses Zinsanstieges genommen:
„Die Theorie der Vermögenspreise besagt, dass die Hauspreise umso empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren, je niedriger das Niveau der Hypothekenzinsen ist, da niedrigere Hypothekenzinsen zu größeren Abzinsungseffekten bei künftigen Mieten und Preisen führen. (..) Die Ergebnisse dieses nichtlinearen Modells zeigen, dass in einem Niedrigzinsumfeld der geschätzte Rückgang der Immobilienpreise und der Wohnungsbauinvestitionen als Reaktion auf eine Erhöhung der Hypothekenzinsen um 1 %, nach etwa zwei Jahren rund 9 % bzw. 15 % beträgt. Dies ist in etwa doppelt so viel, wie die linearen Ergebnisse vermuten lassen.“
Wenn man den Vermutungen der EZB folgt, werden die Immobilienpreise also deutlich fallen (müssen), da eine Wirtschaftlichkeit sonst ausgeschlossen wäre. Es gibt allerdings Faktoren, die fallende Immobilienpreise ein wenig dämpfen könnten, wie zum Beispiel die Wünsche nach Home-Office Räumlichkeiten. Im Zuge der Corona-Pandemie wurden die Menschen sensibilisiert und die Präferenzen änderten sich erheblich. „Der Wunsch nach größeren Immobilien auf dem Land oder am Stadtrand nahm enorm zu, was die Immobilienpreise im Euroraum etwas „schützen könnte“, so Bloomberg.
Mit dem Ausstieg der EZB aus der jahrelang sehr lockeren Geldpolitik könnte eine Erhöhung der Hypothekenzinsen -den Modellen zufolge- binnen zwei Jahren zu einem Rückgang der Immobilienpreise um 9% pro 1% erfolgter Zinserhöhung führen, hieß es.
Dies bedeutet konkret, dass wenn der Zins weiterhin auf dem aktuellen Niveau, spricht bei etwa 4% p.A. bleibt, dies laut EZB, zu einem Rückgang der Immobilienpreise von ca. 27% führen kann.
Weiter heißt es im Bericht der EZB: “Pandemiebedingte Verschiebungen in den Wohnpräferenzen könnten den höheren Hypothekenzinsen entgegenwirken und einen Teil der Widerstandsfähigkeit erklären, die auf dem Wohnungsmarkt der Eurozone zu beobachten ist”
Aus der Praxis für die Praxis: Das erleben wir als Verkäufer bereits am Immobilienmarkt
Eine Krise erwarteten viele Experten eine lange Zeit nicht. So äußerte sich z.B. der künftige Vertriebsvorstand der Baufinanzierungsvermittler von Baufi24 in der Art, „…dass man von einer großen Preiskorrektur weit entfernt sei“. Schauen wir jedoch nach China, dort sind die Preise für Immobilien bereits seit Monaten rückläufig. Und auch in den USA zeichnet sich eine Trendwende ab, seitdem die Hypothekenzinsen erstmalig seit 2008 die 6% Marke überschritten haben.
Wir von HESSKONZEPT machen bereits seit vielen Wochen die Erfahrung, dass sich die Vermarktung von Immobilien zu den „gewohnten Preisen“ ganz erheblich erschwert, ja, langsam in manchen Fällen bereits unmöglich geworden ist. Die Schwierigkeit liegt darin, dass viele Eigentümer Ihre Erwartungshaltungen bislang noch nicht korrigiert haben und Verkaufspreise in den Köpfen der Eigentümer verankert sind, die aber aufgrund des neuen Zinsumfeldes in dieser Höhe nicht mehr erzielbar sind. Diese Erwartungshaltungen stellen uns als Verkäufer aktuell vor große Herausforderungen. Die Kunst liegt jetzt darin, Verkäufer „abzuholen“ und diesen die Marktsituation transparent und nachvollziehbar zu erläutern. Es ist nun an der Zeit, Immobilien tatsächlich zu verkaufen, nicht mehr nur zu verteilen.
Die kleine Eigentumswohnung ist dabei weniger betroffen, als das große Einfamilienhaus. Bringt man einen guten Teil des Kaufpreises an Eigenkapital mit, ist eine Finanzierung zu den heutigen Konditionen oftmals noch einigermaßen erschwinglich. Aber lange nicht mehr für Jedermann.
Hierzu einmal ein konkretes Rechenbeispiel:
Einmal angenommen, Sie wollen eine Wohnung für 350.000€ in Köln erwerben.
Zzgl. der Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer 6,5%, Notar- und Gerichtskosten rund 1,5-2% und Maklerkosten von 3,57%) ergibt sich ein Gesamtkapitalbedarf von ca. 392.000€.
350.000€ Kaufpreis
392.000€ Gesamtbedarf (entspricht 350.000€ inklusive Kaufnebenkosten)
-92.000€ z.B. Eigenkapital
300.000€ Finanzierungsbedarf (entspricht 85% des Kaufpreises)
Noch im Januar hat beispielsweise die ING-DiBa bei einer solchen Konstellation einen Zinssatz von 1,02% bei einer Zinsbindung von 10 Jahren angeboten. Stand heute, Ende Oktober 2022, wird für die identische Finanzierung ein Zinssatz von 3,74% abverlangt. Annähernd eine Vervierfachung des Zinsniveaus binnen nur 9 Monaten!
Übertragen wir diese Werte in eine Monatsbelastung. Hierzu wird eine anfängliche Tilgung von 2% p.A. unterstellt.
Januar 2022:
Zinssatz 1,02%+ Tilgung 2,0% geteilt durch 12 Monate = 755,00€ mtl. Rate
Oktober 2022:
Zinssatz 3,74%+ Tilgung 2,0% geteilt durch 12 Monate= 1.435,00€ mtl. Rate
Ein und die selbe Immobilie, für die gleiche Familie, führt also zu einer doppelt so hohen Finanzierungsbelastung. Dass solche Belastungssprünge für die weit überwiegende Mehrheit der Bevölkerung nicht tragbar sind, ist klar.
Frage: Wohin werden -unter diesen Bedingungen- die Immobilienpreise wohl tendieren?
Auch wenn eine wirklich gravierende Abwärtsbewegung der Immobilienpreisentwicklung in Zahlen noch nicht wirklich transparent nachvollziehbar ist, erleben wir bereits in der Praxis, dass sich das Verkaufsumfeld um 180 Grad gedreht hat. Ein Zeitabschnitt hat soeben begonnen, in dem nicht nur weniger für Objekte bezahlt werden wird, sondern in dem ein Verkauf an sich einfach schwieriger wird, da Käufer aktuell vorsichtig sind. Denn niemand weiß, „wo die Reise wirklich hin geht“.
Immobilienpreisentwicklung: Lieber jetzt verkaufen?
Wenn eine Zinsveränderung eintritt und ein Markt sich dadurch offensichtlich zu verändern beginnt, braucht es naturgemäß ein wenig Zeit um zu verstehen und sich darauf einzurichten. Ein Abwärtstrend für Immobilienpreise hat jedenfalls bereits erkennbar begonnen und auch die EZB hat ja bereits berichtet, dass eine Erhöhung der Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt binnen zwei Jahren zu einem Rückgang der Verkaufspreise von 9% führen kann. Da die EZB zudem weitere Erhöhungen des Leitzinses angekündigt hat, ist zu erwarten, dass auch die Hypothekenzinsen in Zukunft weiter steigen werden. Weitere Steigerungen der Hypothekenzinsen werden vermutlich weiteren Druck auf die Verkaufspreise von Immobilien ausüben. Ein Teufelskreis. Konkrete Prognosen zu treffen ist selbstverständlich schwierig, aber eines ist gewiss: Sofern Sie Ihr Eigenheim verkaufen müssen, sollten Sie besser nicht noch länger zögern. Keiner weiß zwar genau, wohin die Zinsreise des kommenden Jahres geht, ein starker Rückgang, geschweige denn auf ein Niveau von vor einem Jahr, ist jedenfalls äußerst unwahrscheinlich und abzuwarten und auf Besserung der Umstände zu hoffen, daher nicht ratsam.
HESSKONZEPT für den professionellen Verkauf Ihrer Immobilie
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Unser Familienunternehmen HESSKONZEPT ist bereits seit 25 Jahren in der Immobilien- und Finanzierungsbranche tätig. Dadurch konnten wir wertvolle Erfahrungen in der Immobilienbranche sammeln und mit unserem HESSKONZEPT ein Marketingsystem der Extraklasse in der Immobilienbranche etablieren.
Oder haben Sie noch Fragen zu den steigenden Bauzinsen oder einem anderen Thema rund um die Immobilie oder dessen Finanzierung? Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!