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Verfolgt man aufmerksam viele die Medienberichte, kann dies zu ganz schön großer Verwirrung führen: Hieß es doch kürzlich erst seitens der Deutschen Bundesbank „Wohnimmobilien waren 2022 bis zu 35 Prozent überbewertet“, und liest man anderweitig „dass die Preise für Immobilien in deutschen Städten deutlich sinken“, so gibt es auch dem widersprechende Mitteilungen. Im August 2023 verkündete uns der Spiegel, dass „Experten in der 10-Jahres-Prognose mit weiterhin steigenden Immobilienpreisen rechnen“ oder dass der „Preisverfall bei Immobilien nachlässt“. Dieser „Verfall“ soll sich ja -folgt man zahlreichen anderen Pressestimmen- bislang ohnehin nur im einstelligen Prozentbereich bewegt haben.
Wie bitte, soll man denn diese, sich teils in sich wiedersprechenden Aussagen, nun werten?
Wir als Experten im Immobilienverkauf, die seit bald 3 Jahrzehnten kaum anderes tun und den Immobilienmarkt wie die eigene Westentasche kennen, fragen uns: Mit welchem Hintergrundwissen treffen Medienvertreter eigentlich ihre Aussagen und noch wichtiger, auf welch magere und einseitige Datenlage greifen diese dabei wohl zurück, um ihre Schlüsse zu ziehen und auf dieser Grundlage ihre fundierte, aktuelle Berichterstattung zu gründen?
Der Zinsanstieg zum Beginn des Jahres 2022, der einen Aufwärtstrend der Immobilienpreise für unsereiner bereits erwarten ließen, ist nun bereits weit über ein Jahr her. Doch die Medien sind sich bislang immer noch recht uneinig, welche Konsequenzen die steigenden Baufinanzierungszinsen auf die Immobilienpreisentwicklung bereits haben und weiterhin haben werden.
Nun melden wir uns wieder zu Wort: Wir sind diejenigen, die tagtäglich mit Immobilienkäufern, sowie -verkäufern zu tun haben und in der Praxis tatsächlich erleben, was mit den Immobilienpreisen passiert.
Wir sind diejenigen, die aus hunderten von persönlichen Gesprächen pro Jahr genau wissen, wie Immobiliensucher und Eigentümer über das Marktumfeld denken und mit dem veränderten Zinsniveau umgehen (müssen).
Im Folgenden möchten wir Ihnen einen kurzen Einblick in unsere erlebte Verkaufspraxis geben und berichten, wie sich die aktuelle, tatsächliche Situation -aus unserer gelebten Verkaufspraxis heraus betrachtet und bewertet- am Immobilienmarkt darstellt.
Grundsätzlich wird die Wirtschaft von Angebot und Nachfrage bestimmt. Sprich, sinkt das Angebot oder sinkt die Nachfrage, müssen sich die Preise zwangsläufig regulieren. Denn eines ist sicher: So gut wie alle Immobilienkäufer benötigen zum Erwerb eine Finanzierung und sind dementsprechend abhängig von den Baufinanzierungszinsen.
Was haben die steigenden Baufinanzierungszinsen also zur Folge?
Bis Anfang des Jahres 2022 war es, dank der Niedrigzinspolitik, für viele, viele Menschen möglich, eine Immobilie zu kaufen. Bei einem Zinssatz von nur um die 1% jährlich und einem Kaufpreis von 500.000€ lag die monatliche Belastung an Zinsen gerade einmal bei rund 417€ monatlich. Rechnet man dem nun noch 2% jährlich an Tilgung hinzu, kommt man zu einer monatlichen Gesamtbelastung von nicht einmal 1.500€ für Zins- und Tilgung. Wohlgemerkt ohne nennenswerten Eigenkapitaleinsatz war dies möglich, lediglich mit der Übernahme der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln.
Dank der niedrigen Zinsen war es somit für viele Bürger möglich, einen bezahlbaren Immobilienkredit aufzunehmen.
Im Umkehrschluss bedeutet die Anfang 2022 erfolgte Vervierfachung der Zinsen auf aktuell um die 4% p.A. nun auch eine 4-fach so hohe Monatsbelastung an Zinsen. Man spricht nun nicht mehr von 417€, sondern z.B. von fast1.700€ an monatlicher Zinsbelastung, für das selbe Darlehen von 500.000.-€! Und die Tilgung ist dem noch hinzuzurechnen!
Die Zielgruppe an Käufern wird nun deutlich kleiner, heißt, die Nachfrage nach Immobilien in letzter Zeit hat dementsprechend abgenommen. Hinzu kommt das steigende Objektangebot durch Anbieter, die eine zu hohe Belastung für anstehende Anschlussfinanzierungen fürchten.
Selbstverständlich hat die Zinsentwicklung Auswirkungen auf die Immobilienpreise. Mehr Angebote und viel weniger Nachfrager, schleppende Kreditvergaben durch nunmehr ängstlichere Banken. All diese Umstände drücken die Verkaufsergebnisse massiv. Klingt logisch und ist plausibel, oder? Fragen Sie Banken nach deren getätigten Geschäftvolumina im Bereich der privaten Baufinanzierung oder Notariate nach der Anzahl der beurkundeten Käufe im Privatbereich. Das sind Fakten, die für sich sprechen.
Recht spannend ist es zu sehen, dass wir uns aktuell auf einem Zinsniveau befinden, so hoch, wie wir es zuletzt in den ersten 10 Jahren nach der Jahrtausendwende gesehen haben.
Noch bis im Jahre 2015 betrugen die Immobilienpreise etwa die Hälfte dessen, was heutzutage an Kaufpreisen aufgerufen wird und zu dem kaum noch etwas am Markt platzierbar ist.
Man erkennt also einen ausgesprochen unnatürlichen Anstieg der Verkaufspreise in den letzten knapp 8 Jahren, die lediglich auf die niedrigen Zinsen der letzten Jahre zurückzuführen sind. Eine sehr „ungesunde“ Entwicklung, die auch von den Banken sehr bedenkenlos mitgetragen wurde. Der „Geist wurde aus der Flasche gelassen“, doch wie bekommt man ihn wieder hinein?
Die langanhaltende Niedrigzinsphase nahm vor allem in den letzten 10 Jahren, neben der generellen Inflation, maßgeblichen Einfluss auf die Preisentwicklungen von Immobilien, so auch im Kölner Raum. Die Nachfrage explodierte geradezu, konnten sich doch plötzlich sehr viel mehr Menschen als jemals zuvor die Finanzierung eines Immobilienkaufes -dank günstiger Darlehen- ermöglichen. Zeitgleich strömten zudem immense Summen bereits vorhandener Liquidität in Immobilieninvestments, denn Anleger konnten schließlich vorhandenes Kapital am Markt nicht in lohnenswert hochverzinsten Anlagen unterbringen. Durch diese Effekte haben sich die Immobilienpreise binnen 10 Jahren im Marktdurchschnitt nahezu verdoppelt!
Diese Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre führt aktuell zu weitgreifenden Problemen am Immobilienmarkt, da Preise, die vor 9 Monaten noch für realistisch erzielbar gehalten wurden, heute eine Utopie darstellen. Dazu aber im Folgenden mehr.
Hierzu einmal ein konkretes Rechenbeispiel:
Um Ihnen das Ausmaß der gestiegenen Baufinanzierungszinsen im Vergleich zum Vorjahr noch einmal genauer zu demonstrieren, hier ein konkretes Rechenbeispiel:
Setzen wir voraus, Sie wollen ein Einfamilienhaus in Köln zum Preis von 500.000€ erwerben.
Zzgl. der Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer 6,5% in NRW, Notar- und Gerichtskosten rund 1,5-2% und Maklerkostenanteil von 3,57%) ergibt sich ein
Gesamtkapitalbedarf von ca. 560.350€.
500.000€ Kaufpreis =
560.350€ Gesamtbedarf
-90.350€ z.B. Eigenkapital
470.000€ Finanzierungs-/Kreditbedarf
Noch im Januar 2022 hat beispielsweise die ING-DiBa bei einer solchen Konstellation einen Zinssatz von nominal 1,17% p.A. bei einer Zinsbindung von 10 Jahren angeboten. Stand heute, Ende August 2023, wird für die identische Finanzierung ein Zinssatz von 4,38% gefordert. Annähernd eine Vervierfachung des Zinsniveaus binnen nur eineinhalb Jahre!
Ein und dieselbe Immobilie, für die gleiche Familie, führt also zu einer doppelt so hohen Finanzierungsbelastung. Gleiches Haus, bei gleichem Kaufpreis wie zur Jahreswende 2021/202 und bei gleicher Darlehenshöhe betrachtet. Welche Familie soll sich einen solchen monatlichen Mehraufwand leisten können?
Hinzu kommt, dass die Wohnnebenkosten wie Heizung, Strom, Versicherungen usw., ebenfalls deutlich angestiegen sind. Dass solche Belastungssprünge für die weit überwiegende Mehrheit der Bevölkerung nicht finanzierbar sind, ist selbstverständlich.
Folge: Es wird nicht mehr gekauft, jedenfalls nicht zu den bisherigen „Mondpreisen“…
Übertragen wir diese Werte in eine Monatsbelastungsberechnung:
Hierzu wird eine anfängliche Tilgung von 2% p.A. unterstellt.
Januar 2022:
Zinssatz 1,17%+ Tilgung 2,0% geteilt durch 12 Monate = 1.241,58 € mtl. Rate
August 2023:
Zinssatz 4,38%+ Tilgung 2,0% geteilt durch 12 Monate = 2.498,83€ mtl. Rate
Bereits Ende letzten Jahres hat die Europäische Zentralbank (EZB) eine Berechnung zur potentiellen Immobilienpreisentwicklung aufgrund der steigenden Zinsen, veröffentlicht. In diesem Zuge wurde Stellung in Bezug auf die Konsequenzen des Zinsanstieges genommen:
„Die Theorie der Vermögenspreise besagt, dass die Hauspreise umso empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren, je niedriger das Niveau der Hypothekenzinsen ist, da niedrigere Hypothekenzinsen zu größeren Abzinsungseffekten bei künftigen Mieten und Preisen führen. (..) Die Ergebnisse dieses nichtlinearen Modells zeigen, dass in einem Niedrigzinsumfeld der geschätzte Rückgang der Immobilienpreise und der Wohnungsbauinvestitionen als Reaktion auf eine Erhöhung der Hypothekenzinsen um 1 %, nach etwa zwei Jahren rund 9 % bzw. 15 % beträgt. Dies ist in etwa doppelt so viel, wie die linearen Ergebnisse vermuten lassen.“
Das, was die EZB in Ihrer Darstellung beschreibt, ist genau das, was sich Mitte letzten Jahres bereits abzeichnete und was wir als Immobilienverkäufer in der Praxis schon seit über einem Jahr erleben.
In deren Mutmaßungen heißt es, eine Erhöhung der Hypothekenzinsen -den Modellen zufolge- könne es binnen zwei Jahren zu einem Rückgang der Immobilienpreise um 9% pro 1% erfolgter Zinserhöhung führen. Bei einem aktuellen Zinsniveau von Richtung 4% p.A. -und damit bereits erfolgten annähernd 3 Prozentpunkten Zinsanstieg seit dem Jahr 2022- bedeutet das einen potentiellen Rückgang der Immobilienpreise von etwa 27%. Genau das sind die Zahlen, die wir in der Praxis schon erleben. Insgesamt kann man sagen: Der Entwicklung folgend sitzt nicht mehr der verkaufswillige Eigentümer, sondern nunmehr wieder der potentielle Käufer am „langen Hebel“.
Sie überlegen Ihre Immobilie in diesen „schwierigen Zeiten“ mit bestem Ergebnis zu verkaufen? Oder haben Sie noch Fragen zur aktuellen Situation am Immobilienmarkt oder einem anderen Thema rund um die Immobilie oder dessen Finanzierung? Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
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