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Wie bereits erwähnt, sind den Medien zufolge Preisrückgänge von Immobilien im kommenden Jahr „zu erwarten“ und das hat einen einfachen Grund: Den Anstieg der Hypothekenzinsen. Ein wirklich signifikanter Rücklauf der Verkaufspreise kann statistisch bisher anscheinend noch nicht festzustellt werden. Es dauert, bis die Daten tatsächlicher Verkaufszahlen erst einmal von Ämtern erfasst und im weiteren Schritt ausgewertet werden können. Demnach sind aktuelle, tatsächliche Zahlen aus der Praxis immer erst nach x-Wochen zur Auswertung verfügbar. Viele Studien „hinken“ demnach der realen Entwicklung zeitlich hinterher.
Wir als Immobilienverkäufer erleben es allerdings bereits seit vielen Wochen in der Praxis: Die Verkaufspreise von Immobilien gehen – zumindest in unserer Region- relativ stark zurück und das ist mehr als plausibel. Denn die finanzielle Leistungsfähigkeit potentieller Käufer als solcher ist unverändert, der Zins aber halt nicht, er ist stark angestiegen. Konnte sich eine „Familie Beispiel“ vor einem Jahr noch das klassische Reihenhaus finanziell leisten, so müsste sie -bei einem seit Jahresbeginn erfolgten Zinsanstieg von annähernd 3%- für das selbe Haus, bei angenommenem gleichem Kaufpreis nunmehr eine gravierend höhere Monatsrate leisten. Je nach Kaufpreis und Finanzierungskonstellation schnell die doppelte Rate, als bislang kalkuliert. Dass dies für die meisten Familien nicht tragbar sein würde, ist selbstverständlich. Was muss der Zinsanstieg also zur Folge haben, um diese Entwicklung auszugleichen? Richtig – den Rückgang der Verkaufspreise von Immobilien oder alternativ den massiven Anstieg der Einkommen oder alternativ den Einsatz von erheblich mehr Eigenkapital. um das Kreditvolumen zu vermindern.
Doch woher nehmen, wenn nicht stehlen, um es mit einem Sprichwort zu beschreiben.
Um sich die neue Situation besser vorstellen zu können, hierzu ein konkretes Rechenbeispiel:
Setzen wir voraus, Sie wollen ein Einfamilienhaus zum Preis von 600.000€ erwerben.
Zzgl. der Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer 6,5% in NRW, Notar- und Gerichtskosten rund 1,5-2% und Maklerkostenanteil von 3,57%) ergibt sich ein Gesamtkapitalbedarf von ca. 672.420€.
600.000€ Kaufpreis=
672.420€ Gesamtbedarf
-102.420€ z.B. Eigenkapital
570.000€ Finanzierungs-/Kreditbedarf
Noch im Januar 2022 hat beispielsweise die ING-DiBa bei einer solchen Konstellation einen Zinssatz von 1,02% bei einer Zinsbindung von 10 Jahren angeboten. Stand heute, Ende Oktober 2022, wird für die identische Finanzierung ein Zinssatz von 3,74% gefordert. Annähernd eine Vervierfachung des Zinsniveaus binnen nur 9 Monaten!
Ein und dieselbe Immobilie, für die gleiche Familie, führt also zu einer fast doppelt so hohen Finanzierungsbelastung. Welche Familie sollte eine solche monatliche Belastung tragen können?
Hinzu kommen die Wohnnebenkosten wie Heizung, Strom, Versicherungen usw., usw. Dass solche Belastungssprünge für die weit überwiegende Mehrheit der Bevölkerung nicht finanzierbar sind, ist selbstverständlich.
Übertragen wir diese Werte in eine Monatsbelastungsberechnung:
Hierzu wird eine anfängliche Tilgung von 2% p.A. unterstellt.
Januar 2022:
Zinssatz 1,02%+ Tilgung 2,0% geteilt durch 12 Monate = 1.434,050€ mtl. Rate
Oktober 2022:
Zinssatz 3,74%+ Tilgung 2,0% geteilt durch 12 Monate = 2.726,50€ mtl. Rate
Wir von HESSKONZEPT haben in den vergangenen Monaten viele Veränderungen im Immobilienverkauf erfahren, die wir so in unserer Berufswelt noch nicht miterlebt haben. Wir fragen uns: Folgt nach dem massiven Preisanstieg der vergangenen Jahre nun evtl. eine vergleichbar unerwartete „Abwärtsspirale“?
Weshalb sollte es, wenn es doch in Richtung exorbitantem, unvorhersehbarem Preisanstieg möglich war, keine genauso erhebliche, unvorhergesehene Abwärtsbewegung der Preise geben? Eines können wir definitiv bereits feststellen: Der bisherige Immobilienboom ist vorbei. Das bedeutet, dass die Zeiten, in denen sich teilweise hunderte Menschen auf das Inserat eines Objektes meldeten, ein Ende haben. Ganz im Gegenteil. Die Zeit ist gekommen, in der sich jeder Immobilienanbieter wieder über jeden potentiellen Anfrager/Kunden freut. Ab sofort sitzt nicht mehr der verkaufswillige Eigentümer, sondern wieder der potentielle Käufer am „längeren Hebel“.
Die Ursache dieser Entwicklung ist durchaus logisch, denn die niedrigen Zinsen waren der Grund für den großen Ansturm. Aufgrund der Niedrigzinsphase waren viele Immobiliensuchende in der Lage, sich eine Immobilie leisten zu können. Ohne viel Eigenkapital war es oftmals selbst einkommensschwächeren Familien möglich, ein Darlehen für ein kleines Eigenheim aufzunehmen. Mit den steigenden Zinsen ist diese Zeit allerdings vorbei.
Wird diese Entwicklung, logisch betrachtet, dazu führen, dass die Verkaufspreise wieder auf ein (vielleicht erheblich) niedrigeres Niveau fallen? Vermutlich nicht auf ein solches, wie es vor der Nullprozentpolitik üblich war, denn die Preise haben sich in den letzten 10 Jahren in etwa verdoppelt. Aber immerhin, ein erheblicher Preisabschwung scheint unausweichlich zu sein und der Prozess in diese Richtung hat längst eingesetzt…
Es gibt Menschen, die relativ viel Eigenkapital beim Immobilienerwerb einbringen. Jetzt, bei angestiegenem Zins, auf einmal sogar erheblich mehr Manschen, als es noch bis vor einem Jahr im Schnitt zu beobachten war. Allerdings sind es die Allerwenigsten, die ein Objekt mit reinem Eigenkapital erwerben können. Demnach ist es ganz klar, dass sich der Immobilienmarkt an die steigenden Zinsen anpassen muss und die Verkaufspreise von Immobilien zurück gehen „müssten“, will der Markt aus Angebot und Nachfrage sich in der erforderlichen Waage halten. Folge wäre ansonsten ein dauerhaft großer Überhang von Angeboten gegenüber einer vergleichsweise kleinen potentiellen Käufergruppe. Und dieser Preisrückgang hat bereits -in teilweise für den verkaufswilligen einzelnen Eigentümer sehr scherzhaftem Umfang- begonnen!
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat selber eine Berechnung zur potentiellen Immobilienpreisentwicklung aufgrund der steigenden Zinsen, veröffentlicht. In diesem Zuge wurde Stellung in Bezug auf die Konsequenzen des Zinsanstieges genommen:
„Die Theorie der Vermögenspreise besagt, dass die Hauspreise umso empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren, je niedriger das Niveau der Hypothekenzinsen ist, da niedrigere Hypothekenzinsen zu größeren Abzinsungseffekten bei künftigen Mieten und Preisen führen. (..) Die Ergebnisse dieses nichtlinearen Modells zeigen, dass in einem Niedrigzinsumfeld der geschätzte Rückgang der Immobilienpreise und der Wohnungsbauinvestitionen als Reaktion auf eine Erhöhung der Hypothekenzinsen um 1 %, nach etwa zwei Jahren rund 9 % bzw. 15 % beträgt. Dies ist in etwa doppelt so viel, wie die linearen Ergebnisse vermuten lassen.“
Das, was die EZB in Ihrer Darstellung beschreibt, ist genau die Entwicklung, die sich am Markt bereits jetzt abzeichnet und die wir als Immobilienverkäufer in der Praxis schon seit Wochen miterleben!
In deren Mutmaßungen heißt es, eine Erhöhung der Hypothekenzinsen -den Modellen zufolge- könne es binnen zwei Jahren zu einem Rückgang der Immobilienpreise um 9% pro 1% erfolgter Zinserhöhung führen. Bei einem aktuellen Zinsniveau von Richtung 4% p.A. -und damit bereits erfolgten annähernd 3 Prozentpunkten Zinsanstieg im Jahr 2022- bedeutet das einen potentiellen Rückgang der Immobilienpreise von etwa 27%. Genau das sind die Zahlen, die wir in der Praxis bereits erfahren. Die bislang gewohnten Preise sind nur bei Ausnahmeimmobilien, sprich solchen mit ganz außergewöhnlicher Attraktivität, überhaupt noch erzielbar. Ansonsten sind Abschläge von bis zu 27% gegenüber den bis Anfang 2022 noch gewohnten Preisen schon jetzt keine Seltenheit mehr, will man überhaupt noch die potentielle Käuferschicht erfolgversprechend erreichen…
Es bedarf naturgemäß ein wenig Zeit, um eine Anpassung des Zinses und die damit eingehende Veränderung am Markt zu verstehen und sich darauf einzurichten. Bereits jetzt ist ein recht deutlicher Abwärtstrend für Immobilienpreise im Ansatz erkennbar. Diesen hat die EZB bereits prognostiziert und zudem darauf hingewiesen, dass eine Erhöhung der Hypothekenzinsen je einem Prozentpunkt, binnen zwei Jahren zu einem Rückgang der Verkaufspreise von 9% führen könne.
Leider ist für die nahe Zukunft ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus zu erwarten, da die EZB weitere Erhöhungen des Leitzinses angekündigt hat.
Ein Teufelskreis, denn weitere Steigerungen der Hypothekenzinsen werden vermutlich vermehrt Druck auf die Immobilienverkaufspreise ausüben. Natürlich ist es schwierig, konkrete Prognosen zu treffen, aber wir würden Ihnen eines anraten wollen: Sofern Sie Ihr Eigenheim verkaufen müssen, sollten Sie besser nicht noch länger zögern. Niemand weiß konkret, wohin die Zinsreise des kommenden Jahres geht, ein Zinsrückgang ist jedenfalls eher nicht zu erwarten. Vor allem erscheint es als äußerst unwahrscheinlich, dass sich der Zins wieder auf ein Niveau von vor einem Jahr hinbewegen könnte. Alles bleibt abzuwarten, allerdings ist es nicht ratsam auf zeitnahe Vergünstigung des Zinsumfeldes zu hoffen.
In diesen „schwierigen Zeiten“ möchten Sie Ihr Haus bestmöglich verkaufen und einen Profi für sich arbeiten lassen, der garantiert den maximalen Erfolg erzielt?
Oder haben Sie noch Fragen zur aktuellen Situation am Immobilienmarkt oder einem anderen Thema rund um die Immobilie oder dessen Finanzierung? Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
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