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Wenn Sie planen, ein Haus zu bauen, wissen Sie: Dieses Vorhaben geht mit einigen Kostenpunkten einher. Gerade in der jetzigen Zeit, wo Rohstoffe knapp sind und es zu starken Lieferengpässen kommt, steigen die Preise im Neubau-, wie gleichermaßen auch im Sanierungsbereich, immer weiter an. Wichtig ist für Sie selbstverständlich vor Beginn der Arbeiten abzuschätzen, welche Baukosten auf Sie zukommen, um seriös kalkulieren zu können. Wir von HESSKONZEPT informieren Sie, mit welchen Kostenfaktoren Sie planen sollten und informieren Sie über den aktuellen Stand der Dinge.
Verschiedene Faktoren spielen beim Thema Hausbau eine Rolle und beeinflussen die Kosten eines Neubaus. Möchten Sie ein Fertig- oder Massivhaus bauen? Benötigen Sie einen Keller oder nicht? Wie viel Quadratmeter Wohnfläche hat das Gebäude und wie ist das Gelände erreichbar? Diese und weitere Fragen gilt es sich vorab zu stellen, um eine genaue Kostenkalkulation aufzustellen.
Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes liegen die allgemeinen, durchschnittlichen Baukosten für Wohngebäude im Jahr 2021 bei etwa 2.100 Euro pro Quadratmeter. Wichtig ist zu beachten, dass hier sämtliche Bautypen berücksichtigt werden und es selbstverständlich auch regionale Unterschiede gibt. So können die Kosten stark variieren, ob es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt und je nachdem, wo das Eigenheim gebaut wurde. Während im letzten Jahr im Schnitt 2.100€ Baukosten pro Quadratmeter angefallen sind, lagen die Kosten vor 10 Jahren noch deutlich günstiger bei 1.433€ pro Quadratmeter. Der Anstieg der Baukosten in den letzten Jahren übertrifft die allgemeine Inflationsrate deutlich. Dies liegt primär daran, dass die Nachfrage nach Rohstoffen und Baumaterial in den letzten 2 Jahren enorm zugenommen hat, gleichzeitig die Verfügbarkeit durch die Einschränkungen der Lieferketten zur Verknappung führten. Dadurch sind die Preise stark anstiegen <s>sind</s>. Darauf gehen wir später noch einmal genauer ein.
Ein paar der Faktoren, die sich unmittelbar auf die Kosten eines Neubaus auswirken, wurden bereits genannt. Dennoch gibt es viele weitere Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie genauer wissen wollen, wie teuer der Hausbau wird. Eines steht dabei fest, je mehr Extras Sie wünschen, desto höher sollte Ihr Budget liegen. Hier noch einmal die Faktoren, die im Wesentlichen Einfluss auf die Gesamtkosten haben:
Möchten Sie genau nachvollziehen, wie hoch Ihre Neubau Kosten zu Buche schlagen? Sie können die Gesamtkosten für den Hausbau in einzelne Kostenblöcke unterteilen. Das hilft wesentlich bei der Planung der Finanzen. Die verschiedenen Blöcke lassen sich auf die Baunebenkosten und auf die unterschiedlichen Gewerke zurückführen. So zum Beispiel könnte eine Planung aussehen:
Die Kosten für ein bebaubares Grundstück in Deutschland (Bau- und Gartenland) fallen extrem unterschiedlich aus- je nachdem, wo sich dieses befindet. Sie liegen laut Statistischem Bundesamt je nach Bundesland und Stadt zwischen 50 und 1.300€ pro Quadratmeter. Im generellen Landesdurchschnitt zahlt man etwa 200€ pro Quadratmeter Bauland.
Dazu zählen Straßenbaukosten, damit das Grundstück überhaupt erschlossen, bzw. bebaubar ist. In erster Linie fällt hierrunter die Herstellung der zentralen Versorgung (Wasser, Kanalisation, Strom und sonstige Anschlüsse) sowie das Herrichten des Geländes, wie beispielsweise der Abriss eines Bestandhauses oder die Beseitigung von Bäumen. Die Erschließungskosten liegen, je nach Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt, oft zwischen 10.000€ und 15.000€.
Bei einem Hausbau sind viele verschiedene Personen beteiligt. Sie benötigen zum Beispiel einen Architekten für die Bauplanung und das Antragsprozedere. Während des Baus spielen Statiker und Bauleiter eine wichtige Rolle, da sie für die Überwachung und Koordination auf der Baustelle sorgen. Zudem tun Sie gut daran, jemanden für die kaufmännische Überwachung zu engagieren, sofern dies nicht vom Architektenbüro übernommen wird.
Immer wieder werden sie unterschätzt: die Nebenkosten eines Neubaus. Hier sollten Sie mit 5 – 15 %, des Gesamtpreises, je nach Region, rechnen. Banken kalkulieren i.d.R. hier eine Pauschale von rund 15%. Zu den Baunebenkosten zählen alle Genehmigungskosten, Grunderwerbssteuer, Bauantrag (etwa 0,5-1% der Bausumme) etwaige Bodengutachten (etwa 0,5% der Bausumme), Vermessungskosten und Notargebühren. Nicht zu vergessen sind auch Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflichtversicherung, eine Bauleistungsversicherung oder eine Feuer-Rohbauversicherung.
Zum Rohbau gehören das Gießen der Bodenplatte, die Errichtung von Innen- und Außenwänden sowie das Aufbringen einer Wärmedämmung. Anschließend werden die Wände verputzt und die Geschossdecken eingezogen.
Auch für die Gestaltung der Fassade entstehen Kosten. Hier haben Sie in der Regel die Wahl aus Klinker oder Putz. Meist ist eine verputzte Außenwand etwas günstiger als eine Klinkerfassade. Beide Materialien wirken sich gleich auf die Wärmedämmung aus, doch sind Klinkersteine langlebiger und witterungsbeständiger. Während diese viele Jahrzehnte bestehen bleiben können, sollte der Anstrich einer Putzfassade nach 15 – 20 Jahren erneuert werden.
Bei der Dacheindeckung entstehen unterschiedlich hohe Kosten aufgrund des gewählten Dämmmaterials und der Art der Dacheindeckung. Grundsätzlich können Sie in vier Kategorien eingeteilt werden. Es gibt die natürlichen Dacheindeckungen wie Schiefer, Reet, Tondachziegel und Bitumenschindeln. In der Gruppe der Metalle gehören Dachplatten aus Aluminium, Titanzink oder Kupfer. Außerdem haben Sie die Möglichkeit Ihr Dach mit Faserzementplatten, einem Verbundwerkstoff einzudecken. Oder es gibt künstliche Materialien wie Betonziegel und Kunststoff. Neben optischen Präferenzen, variieren selbstverständlich die Kosten, je nachdem welche Art von Eindeckung Sie bevorzugen.
Die Installation von Heizung, Sanitär und Elektro darf nur von entsprechenden Fachbetrieben durchgeführt werden. Hier spielt die Größe des Hauses als Kostenfaktor eine Rolle. Doch auch der gewünschte Umfang sowie etwaige Besonderheiten können Mehrkosten verursachen. Die Ausgaben für sanitäre Anlagen erhöhen sich mit jedem benötigten Badezimmer.
Die Heizungsanlage, die am günstigsten in der Anschaffung ist, ist die Gasheizung, gefolgt von der ölbetriebenen Heizung. Wenn Sie jedoch zukunftsweisend keine fossilen Brennstoffe verwenden wollen, sollten Sie sich für eine Wärmepumpe oder Pelletheizung entscheiden.
Sind alle Installationen hinsichtlich Elektro, Sanitär und Heizung durchgeführt worden, geht es an den Innenausbau. Je nachdem, für welchen Bodenbelag Sie sich entscheiden, kann bereits dieser einiges an Mehrkosten gegenüber einfacheren Standardlösungen verursachen. Auch hier gilt: Sparen Sie nicht an der Qualität eines Parketts oder Fliesenbodens, denn ein guter Bodenbelag macht sich auch in Jahrzehnten noch bezahlt. Zu diesem Kostenpunkt zählen auch Türen im Innenbereich und Treppen. Übrigens: Da Sie hier durchaus selbst Hand anlegen dürfen, lohnt es sich, mitzuhelfen. So kann zumindest Arbeitszeit, die sich auf die Neubaukosten auswirkt, gespart werden. (Sog. „Eigenleistung“)
Angenommen, Sie wollen ein Einfamilienhaus mit 150 qm Fläche bauen. Dann könnte man eine Kostenrechnung beispielsweise wie folgt aufmachen. (Erfahrungswerte für einen „Standard“-Bau in einer durchschnittlichen Lage Deutschlands -Stand 01.2022.
Kosten- und Fertigstellungsrisiken, z.B. durch Corona bedingte Materiallieferengpässe, sowie das aktuell schwierige Umfeld in der Baubranche dabei unberücksichtigt)
Grundstückskosten: 140.000 Euro (200 Euro x 700 Quadratmeter)
Erschließen des Grundstücks: 15.000 Euro
Bauwerkskosten: 315.000 Euro (2.100 Euro x 150 Quadratmeter)
Baunebenkosten: 47.250 Euro (15 Prozent der Bauwerkskosten)
Außenanlagen: 15.750 Euro (5 Prozent der Bauwerkskosten)
Ausstattung (z.B. Küche): 20.000 Euro
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Gesamtkosten Einfamilienhaus-Bau: 553.000 Euro
Nicht zu vergessen: Es ist selbstverständlich zu berücksichtigen, dass die Kosten für den Erwerb eines Grundstückes von der Lage abhängen und der Bodenrichtwert in den Großstädten Deutschlands und dessen Randlagen deutlich höher als in Rand- oder ländlichen Lagen ist. Zudem gibt es starke Diskrepanzen, wenn es um die Bauart und die Ausstattung des Eigenheims geht- je nach Anspruch können die Kosten hierfür deutlich über dem genannten Beispiel liegen.
Die Lieferketten und Produktionen weltweit werden ganz massiv durch internationale Krisen beeinträchtigt. Erst der Beginn der Corona-Pandemie im März 2020, dann der aktuelle Krieg in der Ukraine. Der Hafen von Shanghai war wochenlang wegen des Corona-Lockdowns quasi geschlossen, da China eine strenge „Zero-Covid-Politik“ verfolgt. Die Auswirkungen sind nicht nur in Deutschland weiterhin stark spürbar.
Laut Ifo-Institut in München nehmen Deutschlands Industrieunternehmen den Materialmangel als großes Problem wahr. Besonders erschreckend: Fast Dreiviertel der Firmen klagten im Juli über Engpässe. Besonders der Schiffsverkehr ist in der weltweiten Logistik eingeschränkt. Hier ist die komplette Wirtschaft betroffen. Auch die Baubranche trifft es hart. Ungewöhnlich viele Projekte müssen storniert werden. Laut Ifo-Umfrage betrug der Anteil der betroffenen Unternehmen im Juni 11,5%, im Tiefbau waren es 9,0%, da wichtige Baumaterialien wie etwa Stahl und Zement nicht ausreichend verfügbar waren. Allein ein Drittel des deutschen Stahls wurde aus der Ukraine und Russland bezogen. Da infolge des Krieges auf andere Länder als Lieferanten umgestiegen werden musste, kommt es zu Zeitverzögerungen und vor allem Preissteigerungen. So sind die Kosten um 70% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. 47,1% der Hochbauunternehmen melden Lieferengpässe, im Vormonat Mai waren es sogar 56,6%. Im Tiefbau betrug der Anteil der Unternehmen, die Engpässe meldeten 39,7%. Schleichend bilden sich diese Engpässe zurück, allerdings ist ein rasanter Preisanstieg infolge der Knappheit das Ergebnis.
Aufgrund der Auftragslage meldet das Statistische Bundesamt für die vergangenen Monaten einen Rückgang des Auftragseingangs im Wohnungsbau von 13,5%. Angesichts des hohen Bedarfs an Wohnungen ist dies eine äußerst schlechte Ausgangssituation. Neben den hohen Baukosten, könnte ein Rückgang der Nachfrage auch auf die steigenden Energie-, Zins- und Lebenshaltungskosten zurückzuführen sein, die vor allem private Bauherren belasten. Denn private Haushalte sind selbstverständlich ebenso von Preissteigerungen durch Materialengpässe wie auch durch den Handwerkermangel betroffen.
Materialknappheit und Personalengpässe führen nicht nur zu stetig steigenden Preisen, sondern verlangsamen selbstverständlich die Bauzeiten. Sind Bauherren Ihrem Schicksal machtlos ausgeliefert? Gibt es Möglichkeiten, ihre im Vertrag festgeschriebenen Vereinbarungen durchzusetzen?
Viele Monate Bauverzögerungen sind aktuell keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Für Bauherren kann dies erhebliche Konsequenzen haben, wenn beispielsweise die Mietwohnung bereits gekündigt wurde, die Kinder in einer anderen Schule angemeldet wurden oder aber eine Doppelbelastung oder Zwischenfinanzierung für eine nicht ausreichend lange Zeit einkalkuliert wurde. Eine Unterbringung im Hotel und das Einlagern der eigenen Möbel könnten hier die Konsequenz sein und unvorhergesehene Kosten verursachen.
Es ist allerdings nicht automatisch so, dass Bauherren für etwaige Mehrkosten aufkommen müssen. Im Bauvertrag ist klar geregelt, wer für Bauverzögerungen aufkommt und die Preissteigerungen tragen muss. Laut der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht des Deutschen Anwaltsvereins haben Bauherren hier eine recht gute Rechtsposition, da das sogenannte „Materialbeschaffungsrisiko“ beim Bauunternehmer liegt, sofern im Vertrag ein Festpreis vereinbart wurde.
Die aktuellen Risiken durch steigende Rohstoffpreise und Lieferengpässe sind i. d. R. in neu abgeschlossenen Verträgen von Baufirmen bereits eingepreist. Dies führt allerdings dazu, dass Neubauten in diesem Jahr bis zu 40% teurer sind als im Vorjahr.
Haben Sie noch Fragen zu den anfallenden Kosten im Neubaubereich, einer eventuellen Baufinanzierung oder einem anderen Thema rund um Immobilien? Nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
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