Was ist meine Immobilie wert?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten, stellt sich die Kernfrage nach dem Wert Ihrer Immobilie. Wieviel ist das Objekt überhaupt wert? Welche Faktoren haben Einfluss auf den Verkaufspreis? Welche Aspekte führen zu einer Wertsteigerung oder Wertminderung von Immobilien und wie kann ich diese beeinflussen? Und wie ist es machbar, einen möglichst genauen und realistischen Preis zu ermitteln?

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Die verschiedenen Verfahren der Immobilienbewertung: Den Wert Ihrer Immobilie ermitteln

Eines bitte vorweg: Jede Immobilie ist ein absolutes Unikat! Naturgemäß ist es im Verkauf von Unikaten nicht möglich, einen ganz präzisen Verkaufspreis vorherzusagen. Der am Ende tatsächlich erzielte Verkaufspreis hängt nämlich maßgeblich, wenn nicht ausschließlich, davon ab, was die Käufer bereit sind zu zahlen. Und dies hängt wiederrum entscheidend davon ab, welcher Aufwand betrieben wird und welches verkäuferische Know-How im Verkaufsprozess eingebracht wird. Denn: „Das Rad, dessen Größe und Geschwindigkeit, mit der es beim Verkauf gedreht wird entscheidet darüber, welcher Verkaufserfolg am Ende Für Sie erzielt wird“. Somit stellt die Immobilienbewertung zunächst lediglich einen Richtwert dar. Dieser ist jedoch nicht unerheblich und bei jedem Verkauf die Basis einer erfolgreichen Vermarktung. In jedem Fall sollte ein überteuertes Angebot vermieden werden, denn das schreckt ab und „verbrennt das Angebot am Markt“, wie es der Fachmann nennt. Andererseits soll aber doch das maximal machbare am Ende erreicht werden. Alleine eine Frage der Herangehensweise… Wieviel ist meine Immobilie wert? Aus welchem Grund auch immer Sie Ihr Objekt verkaufen möchten: Als ersten Schritt wollen Sie selbstverständlich den Wert der Immobilie ermitteln. Es gibt unterschiedliche Verfahren der Immobilienbewertung. Man unterscheidet zwischen drei Methoden, die laut der „Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgesehen sind:

Das Vergleichswertverfahren ist ein gängiges, recht transparentes Verfahren, wenn es um den Vergleich von Wohneigentum geht. Hier werden Immobilien mit ähnlichen Merkmalen (Ausstattung, Größe, Zustand etc.) in vergleichbar „wertiger“ Lage herangezogen und geschaut, zu welchem Preis diese Immobilien in der jüngsten Vergangenheit verkauft wurden. Je mehr solche Objekte vorliegen und je größer die Ähnlichkeit, umso präziser kann ein möglicher Verkaufspreis abgeleitet werden. Sofern keine Informationen über Kaufpreise von ähnlichen Objekten vorliegen, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen.
Vergleichswert = Verkaufspreis ermittelt auf Basis vergleichbarer Immobilien

Das Sachwertverfahren ist ein wissenschaftliches Verfahren, das auf sehr komplexer Formel basiert. Hier werden aktueller Bodenwert und der aktuelle Gebäude(zeit)wert ermittelt, was die Basis dieser Bewertungsvariante ausmacht. Unter allen Verfahren gilt dieses als das „Komplizierteste“, weshalb Sie sich im Fall einer Berechnung hiermit an einen Experten wenden sollten.
Sachwert= (Bodenrichtwert+ Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

Das Ertragswertverfahren ist vornehmlich bei vermieteten und verpachteten Immobilien maßgeblich. Es leitet den Wert der Immobilie aus deren Erträgen wie Miete oder Pacht ab. So ist es für Mietobjekte, gewerblich genutzte Immobilien, wie beispielsweise Hotelbewertungen, von hoher Bedeutung. Der Ertragswert setzt sich grundsätzlich aus dem Bodenwert und dem Gebäude-Ertragswert zusammen.
Ertragswert= Bodenwert + Gebäudeertragswert
Wir von HESSKONZEPT als Immobilienmakler in Köln beraten Sie gerne, um herauszufinden, was der Wert Ihrer Immobilie ist.

Was ist meine Immobilie wert und welche Faktoren haben Einfluss darauf?

Grundsätzlich gelten Immobilien als beliebte, relativ sichere Kapitalanlage. Der Grund dafür ist, dass das Geld, welches Sie in Immobilien in und um Köln investieren, besser vor Inflation geschützt ist, als bei anderen Anlageformen. Der Wert einer Wohnung oder eines Hauses kann jedoch nicht, wie bei anderen Anlageformen, pauschalisiert beziffert werden, da jedes Objekt ein absolutes Unikat ist. So nehmen diverse Faktoren Einfluss auf den Verkaufspreis. Die entscheidendsten Parameter sind die Lage, die Nutzbarkeit, der Zustand und die Ausstattung des Objektes. Dazu kommt das entscheidende Thema Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt.

Die Lage spielt eine sehr wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Neben dem regionalen Standort kommt es vor allem auch auf die direkte Umgebung und Nachbarschaft an.

Das soziodemographische und wirtschaftliche Umfeld, die sogenannte Makrolage, entscheidet im ersten Schritt darüber, als wie wertig ein Standort an sich einzuordnen ist. Sodann wird ein genaues Augenmerk auf die Mikrolage, sprich das unmittelbare Wohnumfeld und die Infrastruktur, gelegt. Wohnt man z.B. angenehm „im Grünen“? Sind Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des öffentlichen Lebens wie Schulen, Ärzte usw. in der Nähe gut erreichbar? Wie ist die Anbindung zur nächsten Stadt? Gibt es Busse und Bahnverbindungen im direkten Umfeld? Freizeitangebote sind wünschenswert und selbst (nicht) vorhandene Parkmöglichkeiten beeinflussen am Ende die Verkaufspreise.

Manche Faktoren können den Wert aber ebenso negativ beeinflussen wie z.B. die Wohnlage in direkter Flughafennähe, an der Autobahn oder z.B. das Wohnen mit Aussicht auf ein Klärwerk.

Der sogenannte Bodenrichtwert gibt an, wieviel an Wert ein Quadratmeter unbebauter Boden darstellt. Die Bodenrichtwertkarte, erstellt auf Basis der Recherche des jeweiligen regional zuständigen Gutachterausschusses, zeigt die aktuell ermittelten Werte. Anhand derer kann man im ersten Schritt den Wert des reinen Grundstückes berechnen. Selbstverständlich beeinflussen auch hier Faktoren wie die Himmelsausrichtung und der Schnitt des Grundstückes den Preis teils ganz erheblich. Grundsätzlich gilt: Je attraktiver ein Grundstück in Bezug auf Größe, Zuschnitt und Ausrichtung ist, desto besser ist dies am Ende bei der Berechnung für den Wert Ihrer Immobilie.

Hauptfaktor für eine Bewertung ist zunächst die Größe der Immobilie. Hier unterscheidet man zwischen tatsächlicher „Wohnfläche“ und sonstigen „Nutzflächen“ i.S.d. Wohnflächenverordnung (siehe WoFlV) oder der DIN 277. Nutz-, Neben- und Verkehrsflächen können ebenfalls wohnlich nutzbar sein, zählen aber dadurch -rechtlich gesehen- nicht automatisch mit zur Wohnfläche. Der Gesetzgeber will die Grundlage der Vergleichbarkeit schaffen, weshalb diese Normierungen zu beachten sind.

Zudem ist die Qualität, der Erhaltungszustand und die Ausstattung einer Immobilie maßgeblich für deren Wertigkeit. Um die substanzielle Wertigkeit zu beschreiben, betrachtet man  zunächst die wesentlichen Gewerke und deren Ausführung und  Erhaltungsgrad. Darunter fallen primär das Mauerwerk und die Fassade, das Dach, die Fenster und Türen, die elektro- und heizungstechnische Ausrüstung samt Leitungssystem, die Qualität der Sanitärausstattung, Bodenbeläge usw.

Ist die Immobilie renovierungs- oder sanierungsbedürftig oder wurde hier bereits Hand angelegt? Welche Ausstattungsmerkmale hat das Haus? Ist es energieeffizient und besitzt beispielsweise eine Solarthermie oder Photovoltaikanlage? Gibt es einen Kamin? Gibt es eine Garage oder einen Carport? Bleibt die Einbauküche im Objekt? Ist ein Garten hübsch und gut nutzbar angelegt? All solche Merkmale werden den Wert einer Immobilie massiv beeinflussen.

Ganz entscheidend für zu erzielende Verkaufspreise ist selbstverständlich die Nutzbarkeit einer Immobilie. Eine evtl. geringe Wohnfläche, diese allerdings verteilt auf ein Objekt mit 3 oder mehr Schlafzimmern, kann für jede Familie nutzbar sein. Eine erheblich größere Wohnfläche, allerdings z.B. als „offene Wohnung“ gestaltet, schränkt die Nutzerzielgruppe ein. Dieses mehr an Nachfrage wird in aller Regel zu höheren Preisen pro qm-Fläche führen können.

Hier noch einmal die wichtigsten Punkte zusammengetragen, die in puncto Größe, Zustand und Ausstattung Einfluss auf den Immobilienwert haben:

Angebot und Nachfrage:

Unabhängig vom Objekt selber, bestimmen äußere Faktoren ebenfalls den Marktwert. So spielen vor allem Angebot und Nachfrage in der Wertfindung eine essenzielle Rolle. Je weniger Immobilien am Markt angeboten werden und je mehr Menschen gleichzeitig nach einer geeigneten Immobilie suchen, desto höher sind die Verkaufspreise. Gerade in Großstädten und Ballungsräumen, wie z.B. rund um München, Berlin, Hamburg, Frankfurt oder Köln erlebt man deshalb einen historisch stetig zunehmenden Anstieg der Immobilienpreise.

Je zinsgünstiger sich dabei ein Objektkauf finanzieren lässt, desto größer die Zielgruppe derer, die sich ein Objekt potentiell leisten können. Entsprechend forcieren niedrige Zinsen die Preisentwicklung. Bei Fragen zur Immobilienfinanzierung stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

Wert der Immobilie: Online-Bewertung vs. Bewertung vor Ort

In den letzten Jahren hat sich der Trend dahin entwickelt, den Wert von Immobilien online berechnen zu wollen. Es werden immer weniger Bewertungen vor Ort vorgenommen. Wo genau liegt der Unterschied zwischen den beiden Bewertungsmethoden? Und was sind die Vor- und Nachteile einer Online-Bewertung?

Bei einer Online-Bewertung kann ein Laie eigenständig einen Wert mit einem für diese Zwecke entwickelten Rechner bestimmen. Es ergibt sich ein „Wert XY“ binnen weniger Minuten.

In einer Immobilienbewertung vor Ort begutachtet ein Experte die Immobilie vor Ort, berücksichtigt individuelle Merkmale und fertigt am Ende eine Bewertung an. Es ergibt sich ein Objektwert aus Sicht eines markterfahrenen Experten.

Die „Königsdisziplin“ stellt das Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen dar. Es ist zeitlich sehr aufwändig, im Ergebnis sehr umfangreich, aber auch entsprechend kostenintensiv.

Was genau ist eine Online-Bewertung?

Mittels eines Tools, ist es jedem Laien möglich eine Online-Immobilienbewertung zu einer Immobilie durchzuführen. Mit nur wenigen Angaben, wird ein grober Preisrahmen bestimmt, wieviel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist. Der Vorteil: Sie erhalten innerhalb von wenigen Minuten eine für Sie in der Regel kostenlose Ersteinschätzung und bekommen ein erstes Gefühl dafür, welchen Wert Ihre Immobilie in etwa darstellt.

Beachten Sie jedoch bitte, dass die Online-Immobilienbewertung lediglich auf Ihren eigenen Angaben basiert und nur grobe Eckdaten zur Bewertung herangezogen werden. Zum einen können gar nicht alle Merkmale aufgegriffen werden. Zum anderen können oftmals bereits individuelle Besonderheiten erheblichen positiven, wie auch negativen Einfluss auf den Immobilienwert und den damit verbundenen, möglichen Verkaufspreis haben.

Wer Sicherheit sucht und eine detaillierte und vor allem realistische Wertermittlung anstrebt, sollte die Immobilie vor Ort begutachten und im Nachgang fachmännisch bewerten lassen.

Eine Online-Immobilienbewertung ist für Sie bei HESSKONZEPT:

Unter dem Strich ist es möglich, dass Sie die Vorteile beider Methoden für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie kombinieren. Im ersten Schritt kann Ihnen die Online-Bewertung, zeitlich und örtlich unabhängig, einen groben Richtwert liefern, was den Wert Ihrer Immobilie betrifft. Im Nachgang empfehlen wir, um eine detaillierte Bewertung zu erlangen, einen Ortstermin mit einem Fachmann zu vereinbaren.

Wertsteigerung von Immobilien – So kann ich den Wert meiner Immobilie steigern

Vermutlich ist Ihnen schon aufgefallen, wie „hochglanzpoliert“ wertige Gegenstände, wie z.B. Autos oder Schmuckstücke, durch Autohäuser oder Juweliere präsentiert werden? Ihre Immobilie stellt einen bei weitem höheren Wert dar! Was sollte das für einen Verkauf bedeuten?

Wie bereits thematisiert gibt es diverse externe Einflussfaktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Vor allem aber gilt: Emotionen kaufen und verkaufen! Und Emotionen lassen sich beeinflussen. Man kann Menschen begeistern, oder eben auch nicht. Daher: Setzen Sie Ihr Objekt in Szene, wenn Ihnen an einem besonders attraktiven Verkaufsergebnis gelegen ist. Denken Sie stets daran: „Von nichts kommt nichts!“

Neben den Emotionen, kann man auch sachlich so einiges dafür tun, den Wert eines jeden Objektes zu festigen und zu steigern. Sei es durch eine Aufwertung der Ausstattung, eine Modernisierung oder auch „nur“ durch gute Instandhaltung. Eine Wertsteigerung ist, auf die ein oder andere Weise, bei fast allen Immobilien realisierbar. Nicht nur Sie als aktueller Nutzer eines Eigenheims profitieren von solchen Investments. Wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, führen sinnvolle Investitionen in der Regel zu einer nicht unerheblichen Wertsteigerung.

Wir geben Ihnen hier beispielhaft Maßnahmen an die Hand, die den Wert Ihrer Immobilie steigern können:

  • Bodenbeläge
  • Küche
  • Fassade
  • Fenster
  • Türen
  • Heizung
  • Solarthermie
  • Photovoltaik
  • Wallbox
  • Kamin
  • effiziente Heizungsanlage wie bspw. Pelletheizung
  • Dämmung
  • Bodenbeläge
  • Fliesen
  • Sanitäranlagen
  • Armaturen
  • Erneuerung Silikonfugen
  • Leitungssysteme
  • Dachgeschossausbau
  • Wintergarten, Garage, Carport anbauen
  • Kellerraum als wohnlich nutzbare Fläche gestalten, z.B. als Hobbyraum
  • Barrierefreier Umbau
  • Anlegen einer Terrasse
  • Pflege der Außenanlagen

Was ist meine Immobilie wert: Tipps für die eigene Immobilienbewertung

Eigentümer können selbstverständlich auch eigenständig mit einem online verfügbaren Immobilienbewertungstool und einer sorgfältigen Recherche einen Immobilienwert ermitteln. Da der Verkaufspreis die Grundlage für einen erfolgreichen Vermarktung darstellt, ist es sehr zu  empfehlen, sich im Vorfeld umfangreich zu informieren. Denn: Man weiß schließlich gar nicht, was man alles nicht weiß!

5 Faktoren, die Sie genau beachten und analysieren sollten:

(in NRW z.B. unter www.boris-nrw.de)

inkl. Zustand und Ausstattungsmerkmale

Sowohl die Nachfragelage, als auch das aktuelle Zinsumfeld.

Zudem ist ein weiterer Faktor besonders wichtig: Ihre emotionale Haltung. Als Eigentümer haben Sie eine besondere, emotionale Bindung zum Objekt. Es ist wichtig, dass Sie eine objektive Bewertung vornehmen, auch wenn Sie Ihre Immobilie selbstverständlich als die „Beste“ im gesamten Umkreis bewerten würden. Bedenken Sie, dass Geschmäcker unterschiedlich sind und fragen Sie sich, welche Vorzüge Ihr Objekt im Vergleich zu anderen Immobilien objektiv zu bieten hat. Nehmen Sie Marktberichte zur Hilfe. Holen Sie sich Meinungen von Außenstehenden ein. Vielleicht kennen Sie auch jemanden persönlich in der Nachbarschaft, der/die ganz aktuell eine Wohnung oder ein Haus in der Gegend verkauft hat.

Wurden alle Einflussfaktoren analysiert, kann man auf der Basis einen sogenannten Verkehrswert ermitteln. Aus diesem Verkehrswert lässt sich, abhängig von der Marktsituation, ein Angebotspreis ermitteln.

Herausforderung bei der eigenständigen Wertermittlung einer Immobilie

Unser Rat: Falls Sie merken, dass Sie an Ihre Grenzen stoßen, ziehen Sie sich einen regionalen Profi zu Rat. Jemanden, die/der sich in der Region bestens auskennt und vor allem Spezialist/in auf diesem Gebiet, eben dem Immobilienverkauf, ist.

Übrigens: Mit HESSKONZEPT ist auch die Immobilienbewertung vor Ort unverbindlich und kostenlos. Sie möchten Ihre Immobilie in Köln, Hürth und Umgebung verkaufen? Wir erstellen Ihnen eine fundierte, realistische Immobilienbewertung Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstückes.

HESSKONZEPT: Für die professionelle Wertermittlung und den Verkauf Ihrer Immobilie

Unser Familienunternehmen HESSKONZEPT ist bereits seit 25 Jahren in der Immobilien- und Finanzierungsbranche tätig. Dadurch konnten wir wertvolle Erfahrungen in der Immobilienbranche sammeln und mit unserem HESSKONZEPT ein Marketingsystem der Extraklasse in der Immobilienbranche etablieren.

Wir wissen, dass Immobilien Unikate sind, weshalb wir sie auch als solche behandeln. Wenn Sie sich für den Wert Ihrer Immobilie interessieren, werden Sie schnell merken, dass viele Faktoren den Wert beeinflussen und eine Bewertung sehr komplex ist. Wir sind Ihnen gerne in jeder Hinsicht behilflich. Nehmen Sie dazu einfach Kontakt zu uns auf.

Volker Heß

Inhaber und Geschäftsführer Immobilien- und Finanzierungsmakler

Nina Calio

Geschäftsführerin Immobilienmaklerin (IHK) Marketing und Kommunikation